Rakennus- ja kiinteistöala tuottaa noin 30 prosenttia suomalaisten kasvihuonekaasupäästöistä. Valtaosa noista päästöistä syntyy olemassa olevien kiinteistöjen käytöstä, lähinnä lämmityksestä ja muusta energian käytöstä. Ottaen huomioon, että rakennuskantamme uudistuu noin yhdellä prosentilla vuodessa, merkittävin yksittäinen haaste on nykyisen kiinteistökannan korjaaminen, kehittäminen ja uudistaminen. Globaalisti urbanisaatio etenee vauhdikkaasti, ja kiinteistöihin sekä infrastruktuurin investoidaan valtavasti lähivuosikymmeninä. Tästä syystä kiinteistöjen kestävyyteen liittyvät asiat ovat erityisen tärkeitä. Meillä ja muuallakin keskustelu ja tutkimus ovat liikkuneet yksittäisten kiinteistöjen ympärillä, mutta kokonaisen kiinteistöjärjestelmän muutosta on ei ole juurikaan käsitelty.

Tutkijat Andre Sorensen ja Ann-Katharina Brenner nostavat nimenomaan tämän näkökulman esiin vuosi sitten julkaisemassaan artikkelissa Cities, Urban Property Systems, and Sustainability Transitions[1]. Heidän pyrkimyksenään on tarkastella urbaanin kiinteistöjärjestelmän kestävyyssiirtymää sosio-teknisen järjestelmän muutoksena. Muutoksen hallintaa he tarkastelevat Multi-Level Perspective (MLP) teorian avulla. MLP on meso-tason teoria, joka perustuu mm. evolutionääriseen taloustieteeseen, teknologiatutkimukseen ja instituutioteoriaan. Meso- tai välitaso sopii hyvin kiinteistömaailmaan, koska monet lainsäädännölliset lähtökohdat tulevat kaupungeille ”ylhäältä” ja taas alemmalla tasolla ovat yksittäiset kiinteistöt. Yhtä kaikki, uutta on siis tarkastella kiinteistöjen kestävyyssiirtymää systeeminäkökulmasta, ei vaikkapa yksittäisten teknisten ratkaisujen näkökulmasta.

Urbaani kiinteistöjärjestelmä on tutkijoiden mukaan kokoelma instituutioita, jotka strukturoivat ja sääntelevät urbaaneja pääomasijoituksia ja jotka tarjoavat mekanismin kiinteistöjärjestelmän muutosta koskevalle institutionaaliselle kilpailulle. Urbaani kiinteistöjärjestelmä on tiiviisti institutionalisoitu kiinteistöjen, infrastruktuurin ja hallinnon kokonaisuus, joka on historiallisesti muotoutunut. Kiinteistöjärjestelmät koskevat jokaista kiinteistöä jokaisessa kaupungissa jatkuvasti yli ajan määrittäen vaikkapa kiinteistöverot, maankäyttökorvaukset, käyttötarkoitukset, alueiden ylläpitovastuut ja niin edespäin. Ne ovat myös ”kilpailullisia” ja kohtaavat monenlaisia poliittisia konflikteja. Konkreettisena esimerkkinä vaikkapa konversiot Helsingin keskustassa.

Rakentamaansa teoriakehikkoa tutkijat testaavat Toronton case-analyysilla. Kaupunki on suuri meikäläisiin kaupunkeihin verrattuna ja hallinnollisesti alueilla näyttäisi olevan siellä vahvempi rooli kuin meillä, tässä tapauksessa siis Ontarion osavaltiolla. Lisäksi kaupunkien verotulot koostuvat merkittävissä määrin kiinteistöveroista kuten usein Pohjois-Amerikassa. Vuosikymmenten ajalle ulottuvassa tarkastelussa esiin nousee silti samanlaisia aiheita kuin meilläkin, varsinkin maankäyttökorvaukset.

Perusteellisen kirjallisuustarkastelun ja case-studyn pohjalta tutkijat nostavat esiin monenlaisia huomioita. Ensinnäkin tutkittaessa kaupunkien kestävyyssiirtymää urbaani kiinteistöjärjestelmä pitää tuoda keskiöön. Tämä siksi, että kiinteistöjärjestelmä on oleellinen osa kaupungeiksi kutsuttuja sosio-teknisiä järjestelmiä. Kolmanneksi järjestelmän yksityiset ja julkiset osat ovat toisistaan erottamattomia ja niitä täytyy tarkastella kokonaisuutena: jokainen kiinteistö, julkinen tila ja infrastruktuuri on sidottu toisiinsa tiiviillä 24/7 -kytkennöillä ja palveluilla. Neljänneksi jokaisen yksityisen kiinteistön arvonnousussa on aina mukana julkisten toimenpiteiden tuomia hyötyjä.

Tutkijat myös toteavat, että missä tahansa annetuissa lainsäädännöllisissä olosuhteissa todelliset kaupunkikehitysinvestointien hyödyt ja kustannukset jakaantuvat yksityisen ja julkisen sektorin välillä perustuen urbaaniin kiinteistöjärjestelmään. Se taas on muotoutunut ajan ja satunnaisten tapahtumien myötä nykyiseen institutionaaliseen ja kilpailulliseen muotoonsa, ja on luonteeltaan polkuriippuva. Järjestelmä on myös keskeinen osa julkista kiinteistöjä koskevaa normistoa.

Loppupohdinnoissaan tutkijat nostavat esiin ilmastonmuutoksen ja sen hidastamisen vaatiman kestävyyssiirtymän vaikutukset yksityisen ja julkisen sektorin hyötyihin sekä haittoihin. Näyttää todennäköiseltä, että kaupunkien investoinnit resilienssiin, terveellisiin ympäristöihin, julkisiin tiloihin ja kestävyyteen ovat yhä tärkeämpiä ja kaupungit, joiden rakennettu ympäristö on vähäpäästöistä tai hiilineutraalia, ovat tulevaisuudessa vetovoimaisempia kuin kaupungit, jotka eivät ole tehneet tarvittavia toimenpiteitä. Pitkällä aikajänteellä kiinteistöjärjestelmä kykenee näissä kaupungeissa kokoamaan pääomaa, ja siitä hyötyvät sekä yksityinen että julkinen sektori. Näin yksityisenkin sijoittajan kannattaa olla mukana parantamassa ympäristöä.

[1] Sorensen, A.; Brenner A.-K. Cities, Urban Property Systems, and Sustainability Transitions: Contested Processes of Institutional Change and the Regulation of Urban Property Development. Sustainability 2021, 13, 8429. https://doi.org/10.3390/su13158429