Konversio ei ole kirosana

Helsingin kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kokouksessa 11.11. Iso-Roobertinkadulla sijaitsevan liikekiinteistön muuttamisen 240 paikkaiseksi päiväkodiksi. Päätös ja itse aihe ovat monessa suhteessa mielenkiintoisia. Ensinnäkin päätös kuvastaa kaupunkien orgaanista kehitystä, tässä tapauksessa bile- ja ravintolakadun asteittaista muutosta kohti asumista ja asumiseen liittyviä palveluita. Lapsiperheet haluavat asua keskustassa ja silloin päiväkotejakin tarvitaan.

Toiseksi Helsinki on perinteisesti ollut kriittinen keskustassa tapahtuville käyttötarkoituksen muutoksille eli konversioille. Siksi jokainen tapaus on merkittävä. Erityisen kriittisiä on oltu toimistojen muuttamisessa asumiskäyttöön. Konversiot asunnoiksi ovatkin omalla tavallaan lopullisia eli kerran asunnoiksi muutettu kiinteistö yksityisille henkilöille myytyine asuntoineen ei enää koskaan palaa muuhun käyttöön. Ainakin teoriassa liiketila-toimisto -konversio tai toimisto-hotelli -konversio voi toimia myös toiseen suuntaan. Useimmiten omistus on yksissä käsissä, mikä lienee perusedellytys isoille muutoksille. Upea Lilla Roberts -hotelli tuskin kuitenkaan koskaan palaa poliisiasemaksi, joskin siinä tapauksessa putkatkin voisivat olla tavallista laadukkaampia.

Lähtökohtaisesti konversiot ovat aina vaativia sekä teknisessä että taloudellisessa mielessä, ja siksi ne todennäköisimmin onnistuvat suhteellisen arvokkailla alueilla. Konversiot ovat myös kiinteistö- ja rakennusalan kiertotalouden kovaa ydintä korjausrakentamisen ohella.

Aivan viime vuosien kaupunkikehityksen keskeinen trendi on ollut yhdyskuntarakenteiden tiivistäminen kymmeniä vuosia kestäneen hajautumisen jälkeen. Suomen ympäristökeskus arvioi vuonna 2018 ilmestyneessä erinomaisessa Katsaus yhdyskuntarakenteen kehitykseen Suomessa 1990-2016 -raportissaan, että käänne on todellakin tapahtumassa. Esimerkkeinä vaikkapa Helsingin tai Tampereen uudet yleiskaavat tai usean keskuksen strategialle etenevän Espoon keskusten tiivistäminen. Vastaavasti kehyskunnista keskustojaan ovat tiivistäneet vaikkapa Järvenpää, Kangasala tai Nurmijärvi.

Mekaaninen tiivistäminen itsessään ei ole kovin innostavaa, sen sijaan laadullinen tiivistäminen yhdistettynä monipuoliseen rakenteeseen (mix), hyvään saavutettavuuteen ja varsinkin kävely- ja pyöräily-ympäristöjen ja joukkoliikenteen kehittämiseen on. Tässä mielessä hyvää urbaania on ympäristöä ovat kuvanneet professori Kim Dovey termillä 20-minuutin kaupunki tai Pariisin pormestari Anne Hidalgo termillä 15-minuutin kaupunki tai Gehlin luova johtaja Davis Sim nimellä Pehmeä kaupunki. Simin ajattelu on tosin huomattavan hienojakoisempaa ja hänestä esimerkiksi sopiva aika päästä asunnosta umpikorttelin viheralueelle on 15 sekuntia.

Teoreettisesti ei ole oikeaa vastausta siihen mikä on oikea suhde sekoittuneisuutta. Ja ymmärrettävästi se riippuukin vaikkapa elinkeinorakenteesta, jo tehdyistä polkuriippuvista (esim. raidelinjat) ratkaisuista, kaupunkilaisten kuluttamisen tavoista ja mieltymyksistä sekä tietysti poliittisten päättäjien arvoista. Vähittäiskauppa muuttuu kovaa vauhtia ja käymme keskustelua keskustan liiketilojen tyhjenemisestä. Voi myös käydään niin, että kivijalkaan palataan, kun tuotanto yksilöllistyy ja palaa halpatuotantoalueilta uusien teknologioiden mahdollistama (esim. Puman täysin automatisoitu tennaritehdas) tai kun siirrytään kestävään ja laadukkaaseen kuluttamiseen.

Helsingin kaupunginvaltuuston puheenjohtaja Otso Kivekäs ehdotti Helsingin Uutisten kolumnissaan 7.11, että erilaisia konversioita pitäisi vauhdittaa, kunhan toimiston muuttuessa asunnoiksi tehdään lisää toimistoja tai kun liiketiloja muutetaan toimistoiksi liiketiloja pitää tehdä lisää. Jos sivuutetaan tavanomainen kritiikki siitä, että poliitikot tyypillisesti osaavat esittää yksinkertaisia ratkaisuja monimutkaisiin ongelmiin, Kivekkään ehdotus tukee ajatusta kaupunkien orgaanisesta kehittymisestä. On oikein, että ei tehdä yksipuolisia ympäristöjä, mutta voidaan todellakin kysyä pitääkö toimistojen tai liiketilojen olla juuri siinä kiinteistössä, kun ne ovat nyt. Elävyyden kannalta mikä tahansa toiminta on parempaa kuin loputon tyhjillään pitäminen. Hieno esimerkki mahdollisuudesta luoda edellytyksiä uusille internet-talouden työpaikoille on Marian sairaala-alueen laajentaminen. Sekään ei toki soville kaikille, koska kaavasta valitettiin. Vastaavasti Espoo luo uusia mahdollisuuksia asiantuntijatyön, lähipalveluiden ja asumisen kasvulle Keilaniemessä. Enemmän ja monipuolisesti on parempi.

Kaupan muutoksen ohella myös asiantuntijapalvelut muuttuvat. Korona on siirtänyt väkeä laajasti etätöihin, eikä paluuta entiseen enää ole. Uudessa normaalissa tarvitaan edelleen kasvokkaista vuorovaikutusta ja yhdessä tekemistä, mutta työ on entistä huokoisempaa eli työskennellään toimistolla, etänä monessa eri paikassa tai asiakkaan luona.

Koronan jälkeinen toimistotyön tulevaisuus voi tarkoittaa sitä, että keskustan toimistotyöläiset ovat oikeasti toimistolla vain parina päivänä viikossa. He kirjautuvat kyllä tilastoissa keskustan työpaikoiksi, mutta kasvavan etätyön takia tosiasiallisesti käyttävät vaikkapa lähialueen lounasravintoloita tai muita palveluita selvästi aiempaa harvemmin. Suuremmille työnantajille kiinnostaviksi näyttäisivät tulevan erilaiset club & hub -mallit, joissa lähellä kotia tarjotaan mahdollisuus etätöihin arjen asiointia vaativien palveluiden yhteydessä. Tästäkin syystä pelkästään toimistotyöpaikka-alueista voi tulla yhtä kuolleita kuin monien yhdysvaltalaiskaupunkien central busines districtit 1980- ja 1990-luvuilla. Keskustassa konversioita pitää tarkastella kriittisesti, erityisesti muunnoksia asunnoiksi on syytä arvioida kriittisesti, mutta oikeaa toimintojen suhdetta ei silti kannata hakata kiveen, koska lopulta kukaan ei tiedä sitä. Keskustan palveluille tarvitaan tavalla tai toisella lisää käyttäjiä, jos tulevaisuuden tietotyöläiset käyvätkin toimistoilla aiemman viiden päivän sijaan kahtena päivänä viikossa. Asumisen lisäämistäkin pitää silloin tarkastella kiihkottomasti osana keinovalikkoa, eivätkä yksipuoliset työpaikka-alueet olet tätä päivää urbaanissa yhdyskunnassa.

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s