Rakennuslehti uutisoi näyttävällä jutulla (9.6) uusien asuntojen keskikoon pienentyneen merkittävästi tämän vuosikymmen aikana. Kaupunkimaantieteen professorin Mari Vaattovaaran mielestä Helsingissä on kansainvälisesti arvioiden paljon pieniä asuntoja, ja kehityssuunta on hänen mielestään huolestuttava. Sen sijaan Pellervon taloustutkimuksen mukaan pieniä asuntoja ei ole riittävästi. Ketä uskoa ja mikä on oikea määrä minkäkin kokoisia asuntoja?

Uusien asuntojen kokoon vaikuttavat monet tekijät mutta erityisesti kuluttajien tarpeet ja ostovoima, lainsäädäntö ja kuntien määräykset, rakentamisen kustannukset sekä rakennuttajien arvio erikokoisten asuntojen myytävyydestä. Ei ole niin, että kaikki kuluttajat ostaisivat isomman asunnon, jos hinta olisi halvempi. YIT:n toteuttamassa asumisen motiiveihin perustuvassa asumisen ”heimotutkimuksessa” tunnistettiin erityinen varikkoasujien heimo, joka käyttää asuntoaan lähinnä nukkumiseen ja huoltotoimenpiteisiin elämän ollessa muualla. Osa haluaa varikkonsa edullisesti lähiöstä, osa keskustan humun keskeltä, mutta yhteensä varikkoasujia on vajaat 20 % populaatiosta.

Viime vuosina varsinkin Helsingissä on yleistynyt ilmiö, jossa lapsiperheet jäävät kantakaupunkiin, eivätkä lähde kehyskuntien pientaloihin, vaikka neliöitä saisi samalla rahalla paljon enemmän. Eikä hintoja tarvitse verrata edes kehyskuntiin. Miksi lapsiperhe jää mieluummin Kallion kuin muuttaa vaikkapa luonnonläheiseen Siltamäkeen, jossa neliöhinnat ovat puolet edullisempia? Koska Kallion ympäristö tarjoaa jotakin kiinnostavaa ja arvostettavaa. Aivan kuten hinnat indikoivat.

Toisaalta viimeisen viiden vuoden aikana asuntojen toiminnallisuutta on onnistuttu parantamaan paremman suunnittelu ansiosta. Muutin perheineni vuosi sitten Taka-Töölöstä sata vuotta vanhasta kerrostalosta Vallilaan 15 neliötä pienenpään uuteen asuntoon, jonka toiminnallisuus ja käytettävyys on huomattavasti parempi. Pelkkä neliöiden tai neliöhintojen vertailu ei sinänsä anna riittävää kuvaa.

Joka tapauksessa Helsingissä ja muuttamissa muissa suurissa kaupungeissa eräillä alueilla asuntojen hinnat ovat todella korkealla ja niissä paikoissa joudutaan tyytymään pienempään asuntoon kuin ehkä haluttaisiin. Helsingin hintoja selittää se, että suhteessa väestönkasvuun viimeisen 25 vuoden ajan on rakennettu yksinkertaisesti liian vähän. Ja vaikka lopullinen hinta määräytyykin markkinoilla, tuotantokustannukset määrittelevät jonkinlaisen perustason rakennuttajille. Helsingissä tonttimaa maksaa parhaimmillaan jopa 2500 euroa kerrosneliömetriltä. Lisäksi kuten Elias Oikarinen, yksi Suomen johtava asuntomarkkinatutkijoista, laajassa empiirisessä tutkimuksessaan osoitti, Helsingin kaupunki sääntelee asuntorakentamista suurista kaupungeista eniten. Ja sääntely nostaa rakentamisen hintaa ottamatta kantaa onko se hyvä vai huono asia. Miljoonakaupunki Hampurin ehkä Euroopan suurimmassa keskustahankkeessa HafenCityssä rakennusoikeuden hinta on luokkaa 500 euroa neliöltä. Kaikki halukkaat saavat tontteja ja kilpailu pitää asuntojen myyntihinnan kohtuullisina ja syntyvä kaupunkiympäristö on todella laadukasta.

Helsinki myös määrittelee vapaarahoitteisen asuntotuotannon keskipinta-alan. Nykyinen kaupunginvaltuuston hyväksymä linjaus sanoo, että puolet kerrostalon asunnoista pitää olla kahden makuuhuoneen asuntoja. Käytännössä tämä johtaa noin 65 neliön keskipinta-alaan. Joissakin paikoissa kuten Konepajalla asemakaava määrää keskipinta-alan 75 neliöksi. Keskipinta-alasääntö johtaa suurehkojen asuntojen tuotantoon, jotka tyypillisesti menevät hitaasti kaupaksi sitoen pääomaa valmiiseen tuotantoon. Tämä taas hidastaa hankkeiden käynnistämistä, mikä puolestaan johtaa hintojen nousuun.

Meillä omistusasuminen on suosittua ja tavalliselle ihmiselle lähes ainoa tapa hankkia edes hieman varallisuutta. Useimmitenhan on kannattavampaa lyhentää omia lainoja kuin vuokraisännän lainoja. Kun meillä on vain vähän perittyä varallisuutta ja asuntolainaa maksetaan palkkatuloilla, joita kovalla progressiolla verotetaan, omaisuuden kertyminen on hidasta. Lisäksi uuden asunnon hinnassa verojen ja veronluonteisten maksujen osuus on noin 45 prosenttia, joten valtio ja kunnat voivat lämpimästi kiittää jokaista asunnonostajaa. Ja aina kun ostetaan ja myydään, varainsiirtoveroa maksetaan, vaikka mitään arvonlisää ei synny. Vain autoilijoita kohdellaan ankarammin.

Rakennuttajia on luonnollisesti helppo syyllistää tilanteesta. Täytyy kuitenkin muistaa, että tuotantokustannusmielessä kannattaisi rakentaa vain asuntoja, joissa kalliita tiloja (keittiö, märkätilat) olisi vähän suhteessa asunnon kokoon. Siis suuria asuntoja. Se ei kuitenkaan ole mahdollista kaikista yllä olevista ja monista muista syistä johtuen. Lopultahan markkinaehtoiset toimijat rakennuttavat asuntoja, joille uskoo olevan kysyntää.

Eri maiden asumisväljyyden vertaaminen keskenään on hedelmätöntä ellei myös edellä mainittuja tekijöitä tarkastella. Kiinnostavaa olisi myös tietää, mikä on teoreettisesti oikea tai tavoiteltava asumisväljyys ja mihin se perustuu, jos ei markkinoiden toimintaan. Voi myös kysyä pitäisikö keskipinta-alavaatimuksen olla sama Kalliossa ja Paloheinässä, vaikka tiedetäänkin, että poliittisten päätösten ei sinänsä tarvitse perustua faktoihin. Rakennuslehden alan arvostettuna ammattilehtenä pitäisi osata kysyä nämä kysymykset professorilta.

Vaikka ilmastonmuutoksen vastainen taistelu on Trumpin vuoksi juuri nyt hieman vastatuulessa, kaikkien vastuullisten toimijoiden täytyy pyrkiä hidastamaan sitä. Rakennukset tuottavat Suomessa lähes 40 prosenttia hiilidioksidipäästöistä, joten mitään syytä asumisväljyyden kasvattamiseen ei tässä mielessä ole. Varsinkaan Helsingissä, jossa energiaa tuotetaan huomattavissa määrin fossiilisilla polttoaineilla.