Osallistuin tänään (13.1.) Sitran järjestämään kiertotaloutta käsittelevään seminaariin ja edustin yritysten paneelissa rakennus- ja kiinteistöalaa yhdessä Ruduksen Lauri Kivekkään kanssa. Lauri esitteli tuoreinta tietoa betonin ympäristöystävällisyydestä. Sitra osaa järjestää huipputasokkaita tilaisuuksia, tällä kertaa onnittelut Marille, Jyrille ja kumppaneille.

Seminaarin alla Sitra julkaisi mielenkiintoisen raportin kiertotalouden potentiaalista Suomessa ja viidellä eri toimialalla[1]. Kiinteistö- ja rakennusalan osalta huomiota kiinnitettiin Helsingin seudulla tyhjänä olevaan 1,25 miljoonan neliön kiinteistökantaan. Raportissa arvioitiin, että jos kolmannes voitaisiin muuttaa asunnoiksi, vuokratulo olisi vuoteen 2030 mennessä 255 me ja säästö rakennuskustannuksissa 700 me (uusia asuntoja ei tarvitse rakentaa). Tähän minulta oli pyydetty etukäteen kommenttia.

YIT on toteuttanut muutamia käyttötarkoituksen muutoksia mm. Helsingin Vuorimiehenkadulla ja Jääkärinkadulle. Karkeasti ottaen haasteet voidaan jakaa kolmeen pääryhmään. Ensinnäkin kunnan täytyy olla halukas kaavamuutokseen ja uudesta kaavasta pitää saada toteuttamiskelpoinen. Ainakaan kantakaupungin alueella Helsinki ei ole ollut erityisen innostunut.

Toisena tekijä tulevat sijainti ja lähiympäristö. Onko tyhjillään oleva toimisto asumisen kannalta kiinnostavalla paikalla, onko palveluita lähellä, onko joukkoliikenne toimivaa, onko alue meluinen ja tai vilkkaasti liikennöity ja onko lapsille mahdollisuus toteuttaa leikkipaikkoja? Esimerkiksi Pitäjänmäessä on ilmennyt kiinnostusta muuttaa toimistoja asunnoiksi, mutta jos muutetaan vain yksi toimistotalo, alue ei ole kiinnostava: kuka haluaa asus toimistojen keskellä? Siksi pitäisikin toteuttaa hieman laajempi kokonaisuus.

Jos käyttötarkoituksen muutos on mahdollinen ja alue periaatteessa kiinnostava, tarkastelu siirtyy itse toimistorakennukseen. Minkälainen on runkosyvyys, saadaanko nykyaikaisia huoneistopohjia toteutettua, onko parvekkeet toteutettavissa, saadaanko neliötehokkuus hyväksi tai voidaanko korjausrakentamisen energiatehokkuusvaatimukset toteuttaa?

Lopulta ratkaistaan kustannusyhtälöä eli kiinteistön hinnan ja korjaustöiden kustannuksia suhteessa oletettuun myyntihintaan tai vuokratasoon. En osaa sanoa, onko raportin esittämä kolmannes mahdollista toteuttaa, koska jokainen tapaus on aivan eri tavalla yksilöllinen kuin uudisrakentaminen. Usein purkaminen ja uudisrakentaminen ovat edullisempia, varsinkin jos samalla voidaan toteuttaa laajempi ja monipuolisempi kokonaisuus. Tällaisesta hyvä esimerkki on rakenteilla oleva Lauttasaaren metroasema, jossa vanhan ostarin tilalle tulee asema, pieni kauppakeskus ja asumista. Yhdyskuntarakenne tiivistyy mixed use –pohjalta joukkoliikenteen äärellä.

On myös muistettava, että uuden liiketoiminnan syntyminen tarvitsee sopivia edullisia tiloja. Olen kutsunut niitä professori Ari Hynyseen viitaten urbaaneiksi kesannoiksi. Ruohonjuuritason ja alkuvaiheen toimijoille ei ole varaa kalliisiin tiloihin, mutta näissä kesannoissa voi muhia merkittäviä uusia liiketoimintamahdollisuuksia. Kesannointi voi muuttaa kiinteistön tai alueen aivan uudenlaiseksi ja vähitellen luoda pohjaa myönteiselle arvonkehitykselle kuten tapahtui Tampereen Finlaysonilla. Päivän seminaarin paikka, Kaapelitehdas, on hyvä esimerkki urbaanista kesannosta. Tiloja on saneerattu harkiten ja monentasoista tilaa on ollut käytössä. Jos koko kiinteistö oli saneerattu kerralla, moni vuokralainen olisi joutunut lähtemään korkeampien vuokrien vuoksi.

Itse kiertotalous on yksi tärkeä osa kestävää kehitystä. Asiat vain etenevät hitaasti: William McDonough ja Michael Braungart esittelivät perusteesit hienossa Cradle to Cradle –teoksessaan jo 2002.

[1] http://www.sitra.fi/julkaisu/2014/kiertotalouden-mahdollisuudet-suomelle