Kauppakeskukset ovat puhututtaneet niin mediassa kuin sosiaalisessa mediassa kuluneen vuoden aikana huomattavan paljon, viimeksi Tapaninpäivän Helsingin Sanomien Kalasatamaa ja Jätkäsaarta käsittelevässä jutussa. Keskustelussa on epäilty, että verkkokauppa tekee lopun kauppakeskuksista ja viitattu yhdysvaltalaisiin yhdyskuntarakenteen ulkopuolella sijaitseviin autoiluun perustuviin keskuksiin, on väitetty niiden vievän mahdollisuuden kivijalkakaupoilta ja on väitetty niiden sopivan huonosti kaupunkitilaan.

Markkinataloudessa lienee selvää, että kaikki kaupallinen toiminta ei voi menestyä jatkuvasti, oikeastaan se on pikemminkin markkinoiden keskeinen ominaisuus. Mikään kauppakeskus ei menesty pelkästään sijainnin perusteella, vaikkakin sijainnista voi olla merkittäviä hyötyjä. Sijainnista huolimatta tarjonnan täytyy olla kiinnostavaa. Samaa koskee kauppakeskusten yksittäisiä liikkeitä. Kaikkien tuote tai palvelu ei asiakkaiden näkökulmasta ole kiinnostavaa tai kaikenlaisille palveluille kauppakeskus ei ylipäätään ole oikea paikka. Tosiasia on myös, että kaikista ei ole yrittäjäksi, puutteita voi olla esimerkiksi liiketoimintaan liittyvässä osaamisessa tai yrityksen talouden hallinnassa.

Verkkokaupan ja yleisemminkin vähittäiskaupan muutos on ymmärretty hyvin ainakin menestyneimmissä kauppakeskuksissa. Juuri siksi ne ovat panostaneet varsinkin ravintoloihin, kahviloihin ja erilaisiin vapaa-ajan palveluihin, eräät myös julkisiin palveluihin. Eikä nyt nousussa oleva verkkokauppa valtavine palautuksineen ole ehkä kaupan viimeinen sana, vai miksi Amazon avaa myymälöitä? Ehkäpä seuraava iso asia on brändiuskollisuuden synnyttäminen fyysisellä kokemuksella ja logistiikan hoitaminen verkossa. Tässä mallissa nimenomaan parhailla liikepaikoilla ja brändikokemusta rakentavilla lippulaivamyymälöillä on ratkaiseva merkitys menestyksen tavoittelussa.

Kauppakeskuksen ja kivijalan suora vastakkain asettelu on virheellistä. Puolalainen LPP toi Triplaan useamman brändin, joita Suomessa ei aikaisemmin ole ollut, mutta se ei olisi tuonut niitä Kalasataman kivijalkaan yksinkertaisesti siitä syystä, että potentiaalisia asiakkaita ei ole riittävästi. Isossa Omenassa on Inditexin Zara, joka myös edellyttää riittävää potentiaalia. Meillä jopa Helsingissä on liian vähän suuria ja tiiviitä alueita, jotka mahdollistaisivat kansainväliset brändit vain kivijalkaan, pois lukien keskustan pari ydinkorttelia. Myöskään multiplex-elokuvateatteria ei tuoda kivijalkaan keskustan ulkopuolella. Sen sijaan monien tavanomaisten palveluiden kanssa on toisin, vaikkapa kahviloiden, kampaamoiden tai baarien. K-Supermarketin sijaan kivijalkaan voi tulla K-Market. Tässä mielessä kaavoituksella on vaikutusta. Hieman keskustan ulkopuolella sijaitsevissa kivijalkamyymälöissä näkee usein myös niche-erikoismyymälöitä, esimerkiksi jonkin harrastuksen, kuten pyöräilyn tai sukeltamisen välineitä myyviä liikkeitä.

Mitä tulee kauppakeskusten sopivuuteen kaupunkiympäristöön, sitä täytyy arvioida tapauskohtaisesti. Olen kuluneen vuoden aikana voinut tutustua eri puolilla maailmaa useampaankin kauppakeskukseen. Erityisesti kaksi on jäänyt mieleeni, Hong Kongin Langham place ja New Yorkin Brookfield. Hong Kongin Mong Kokissa sijaitseva Langham Place on ”upotettu” hienosti kaupunkirakenteeseen.  Parin korttelin kokoiseen kauppakeskuksen pääsee sisään metrosta, ja kompleksiin kuuluu myös viiden tähden hotelli sekä toimistoja. Hotelliin ja toimistoihin on kulku myös kauppakeskuksesta. Kortteleiden välissä on tavallinen katu ja pääosa katutason liikkeistä avautuu myös kadulle. Itse asiassa konsepti muistuttaa huomattavan paljon Triplaa, vaikkakin Triplan ympäriltä puuttuu vastaava tiheys ja miljoonat asukkaat.

Brookfieldin kauppakeskus puolestaan on osa kokonaisuutta, johon kuuluvat myös 9/11 -muistomerkki ja museo, Calatravan suunnittelema huikea Oculus, joka yhdistää palveluita, kauppaa ja metroaseman sekä toimistoja ja asumista. Kaikki tämä tietysti tiiviissä ympäristössä. Brookfield itsessään on todellinen luxus-kauppakeskus upeine marmoripintoineen ja Oculus taas rakennustaiteellinen teos, jonka yhteydessä sana ikoninen on oikeassa käytössä. Kumpikin sopii tyyliltään ja mittakaavaltaan ympäröivään kaupunkiin ja historiallisesti herkälle alueelle.

Triplan osalta voin olla lievästi jäävi arvioimaan, mutta mielestäni massiivisuudellaan se nimenomaan kommunikoi oikeassa mittakaavassa ympäristössä kanssa. Asumme melkein naapurissa Vallilan Konepajalla ja tyhjien kivijalkatilojen täyttäjiä on odoteltu useita vuosia. Nyt saimme palveluita kerralla, kun niitä kaavoista huolimatta ei kovin laajasti ole alueelle syntynyt.

Professori Kyttä totesi mainitussa Hesarin haastattelussa, että ”Ihan valtavia resursseja käytetään aina uusien ja uusien kauppakeskusten rakentamiseen, mutta mietitäänkö tarpeeksi pitkälle niiden elinkaarta – sitten kun ne menettävät suosiotaan, jätetäänkö ne vain sinne kaupunkirakenteeseen maatumaan?”. Huoli on aiheellinen ja nousevan kiertotalouden hengessä ajankohtainen. Kukaan vastuullinen omistaja, vaikkapa suomalainen eläkevakuutusyhtiö, tuskin jättää erinomaisella sijainnilla olevaa rakennustaan maatumaan. Sen sijaan voi hyvinkin olla, että vaikkapa viidessäkymmenessä vuodessa käyttötarkoitusta voi joutua muuttamaan. Eikä sekään ole vielä laadukkaasti rakennetun kiinteistön elinkaaren pää lähimainkaan. Jos verkkokaupankin kasvu on lopulta ollut yllättävää, kuinka vaikea onkaan miettiä kymmenien vuosien päähän. Hyvä sijainti ja kestävä runko on pääasiat jatkokehittämisen kannalta.

Toiminallisesti uudenlaisen käytän mahdollisuuksia on vaikka kuinka paljon. Äkkiseltään ajatellen kysymykseen voivat tulla vaikkapa co-working tilat, tavanomaiset toimistot, kevyt tuotantotyö, julkiset palvelut tai liikunta, paikasta riippuen. Espoon kaupunki on hyödyntänyt kauppakeskuksia mm. kirjastojen sijainteina saaden niiden käyttäjämäärät kasvuun. Ensin on vain täytynyt päästä sen ajatuksen yli, että kunnalla täytyy olla oma erillinen kunnan kirjastotalo, vaikka se voikin olla poliittisesti vaikeaa. Olen myös kuullut kommentteja, että on vääryys joutua menemään kaupallisen tilaan päästäkseen vaikkapa joukkoliikenneasemalle. Ikään kuin sinänsä kaikki julkiset tilat kuten koulut, päiväkodit, sairaalat tai Puolustusvoimien Viestikoekeskus olisivat avoimia tiloja, jossa kansalaiset voivat vapaasti hengailla.

Erilaisten rakennusten ja urbaanien ympäristöjen ja infrastruktuurien tulevasta käytöstä kiinnostuneilla suosittelen tutustumista Bartlett School of Arctitecturen Paul Dobraszczyckin elokuvista ja kirjallisuudesta innoitusta saaneisiin kaupunkidystopioihin ja -utopioihin. Kaikkea mahdollista maanalaisista, vedenalaisista (vedenpaisumus), kelluvista, korkeista ja hylätyistä rakenteista on esillä, todellisia konversioita.