Helsingin kaupungin rakennusvalvonnan yliarkkitehti Henna Helander avasi Lisää kaupunkia Helsinkiin –ryhmässä mielenkiintoisen keskustelun siitä, mikä on oikea määrä kaupungin ohjausta rakentamisessa. Jatkamatta tässä enää iänikuista keskipinta-alojen sääntelyyn liittyvää keskustelua, johon tulisi uutta ryhtyä, kun kaupunki ensin teettäisi puolueettoman arvion yli kymmenen vuotta toteutetun politiikan mahdollisista positiivista vaikutuksista, pohdiskelen tässä erilaisia tontinluovutuksen malleja Hampurin esimerkin innoittamana.

Meillä perinteiset tavat ovat varauksiin ja neuvotteluihin perustuva malli sekä tontinluovutuskilpailut, joissa hinnalla on aina tärkeä merkitys ja laadulla vaihtelevampi, joskus puhtaat huutokaupatkin. Jos ja kun kaavoitetaan yksityisen maata, sovitaan kaavoituskorvauksesta ja yksityinen myy tontit. Paljon keskustellaan myös siitä, miten suurina kokonaisuuksina tontteja pitäisi luovuttaa.

Olin reilu vuosi sitten Urbanismi-säätiön matkalla tutustumassa saksalaiseen kaupunkikehittämiseen, ja yksi vierailukohde oli Euroopan suurin uudistamishanke Hampurin HafenCity, jossa brownfield muutetaan moderniksi kaupunkikeskustaksi. Alueen kaava mahdollistaa 6000 asukkaan ja 45 000 työpaikan sijoittumisen alueelle. Kokonaisinvestoinniksi arvioidaan 10,4 miljardia euroa, josta yksityinen osuus on 8 miljardia.

Yksi hankkeen kiinnostavimpia piirteitä on kehittämisen toimintamalli. Hampuri on antanut kaikki maa-alueet 100-prosenttisesti omistamansa yhtiön, HafenCity Hamburg Gmbh:n, haltuun. Yhtiö vastaa hankkeen käytännön toteuttamisesta. Malli antaa joustavuutta päätöksentekoon ja maan myynnistä saadut tulot tuovat tulorahoitusta, jolla uusien alueiden infrastruktuuria voidaan toteuttaa. Yksittäiset tonttien myynnit hyväksytetään kuitenkin kaupungilla.

Asuntojen ja toimitilojen rakennuttamisesta vastaavat yksityiset rakennuttajat ja kiinteistökehittäjät. HafenCityn kehitysyhtiö myy tontteja yksittäin, eikä kovin suuria maa-alueita ole luovutettu eteenpäin yksittäiselle toimijalle. Muutenkin kehitysyhtiö on mukana tiiviisti seuraamassa jokaista hanketta. Tontinluovutuksen ehtona on arkkitehtikilpailu. Lisäksi HafenCityyn on lanseerattu oma ympäristösertifikaatti (HafenCity Ecolabel), jonka vaatimukset rakennuttajan on täytettävä. Sertifikaatti voidaan hakea jo suunnitelmien perusteella, jotta sitä voidaan hyödyntää markkinoinnissa. Kehitysyhtiö asettaa siis rakennuttajille monenlaisia vaatimuksia, mutta toisaalta maan hinta on alhainen, vain 430-480 e/ kem².

Arkkitehtuurin ja kaupunkikuvan ohella energiaratkaisuihin on kiinnitetty erityistä huomiota kansallisen Energiakäänteen (Energiewende) hengessä. Alueella hyödynnetään maalämpöä, polttokennoja, aurinkolämpöä ja hajautettua yhdistettyä sähkön sekä lämmön tuotantoa (CHP), minkä lisäksi alueen ulkopuolelta tuodaan energiaa. Ylipäätään pyrkimys on joustavuuteen ja paikallisten resurssien hyödyntämiseen, ei hiilen polttoon. Alueen pysäköintinormi on 0,6 paikkaa asuntoa kohden ja toimistoissa 1 paikka 100 kem² kohden. Uusissa kohteissa normia lasketaan asumisen osalta 0,4:ään asuntoa kohden, mikä on jo melko alhainen taso.

HafenCityn kehityskonsepti on monin tavoin kiinnostava ja tähän mennessä saavutetut tulokset ovat lupaavia niin kaupunkikehityksen yleisilmeen kuin rakentamisen nopeudenkin suhteen. Rakentamisen laatu on korkeatasoista ja kivijalkakaupat elävöittävät katukuvaa. Monin paikoin alimmat kerrokset on tosin jätetty tulvariskin vuoksi pysäköintikäyttöön. Asuntojen hintataso on selvästi edullisempi kuin Helsingissä, mitä tukee alhainen maan hinta ja suuri määrä tarjottavia tontteja. Kehitysyhtiö pyrkii huolehtimaan alueen brändistä.

Voisiko tällainen malli toimia Helsingissä? Esimerkiksi Jätkäsaari olisi voinut olla kiinnostava kokeilualue. Malli yhdistää suhteellisen vahvan ohjauksen ja korkeat laatuvaatimukset arkkitehtikilpailuineen, mutta ei yritäkään tavoitella korkeaa hintaa tonttimaasta, jolloin rakennuttajien kiinnostus säilyy. Velvoitteet ja kustannukset ovat tasapainossa. Kun kaava on hyväksytty, käytännön toteutus yhtiömallissa on tehokasta, eikä tarvitse pohdiskella virastojen välisiä rajapintoja.