Asumisen hinnasta ja asuntomarkkinoiden toimivuudesta käydään jatkuvaa keskustelua. Jotkut epäilevät rakennuttajien panttaavan tontteja ja jarruttavan tuotantoa hintojen nousun toivossa. Toisten mielestä ongelmana on kaavoituksen hitaus ja erilaiset kansalliset sekä kuntakohtaiset määräykset. Tutkimusta aiheesta on niukasti saatavilla, vaikka nykyään julkishallinnossa on muodikasta vannoa evidence-based-policy-makingin nimiin.

Virkistävän poikkeuksen keskusteluun tarjoavat Turun yliopiston tutkijat Elias Oikarisen johdolla[1]. He ovat laajassa ja perusteellisessa tutkimuksessaan tarkastelleen tarjontajouston eroja, erojen syitä sekä erojen vaikutusta hintoihin 15 suuressa kaupungissa. Tulokset ovat mielenkiintoisia ja valaisevia.

Asuntotarjonnan hintajousto määrittää kuinka hyvin tarjonta pystyy vastaamaan kasvavaan kysyntään. Jos hintajousto on korkea, tuotanto kasvaa ja vaikutus asuntojen hintoihin sekä vuokriin jää pieneksi. Jos taas hintajousto on matala, tuotanto kasvaa hitaasti ja asuntojen sekä vuokrien hinnat nousevat suhteellisen paljon. Teorian mukaan kolme keskeistä hintajoustoon vaikuttavaa tekijää ovat kaupungin väkiluku ja tiheys, maantieteelliset rajoitteet (esim. vesialueet) sekä hallinnolliset toimet (maapolitiikka, kaavoitus, määräykset yms.).

Oikarisen ja kumppanien aineisto perustuu tilastolliseen aineistoon ja kaupungeissa tehtyihin haastatteluihin. Niiden pohjalta on tehty huolellista analyysia ja esitetty johtopäätökset. Tulokset vastaavat hyvin teoriaa ja 80 % eroista selittyy edellä mainitun kolmen päätekijän avulla. Kaupungin koon ja hintajouston suhde on selvä: Helsingissä jousto on matalin, Rovaniemellä korkein. Kuopiossa jousto toiseksi alhaisin, vaikka kaupungin koko antaisi olettaa suurempaa joustoa. Suurista kaupungeista Oulu erottuu muista selvästi Tamperetta ja Turkua suuremmalla joustolla.

Hallinnollisten toimien vaikutusta tutkijat kuvaavat useammasta tekijästä koostetulla indeksillä. Espoossa ja Helsingissä on eniten sääntelyä, vähiten Oulussa, myös Jyväskylässä, Lahdessa ja Porissa sääntely on vähäistä. Hallinnolliset toimet ovat siis sellaisia, joihin kaupungin päättäjät voivat vaikuttaa itse.

Johtopäätöksenä tutkijat toteavat, että luonnonlainomaisesti kaupungin koon kasvaessa hintajousto heikkenee. Pääkaupunkiseudulla jousto on lähtökohtaisesti pienempää eli asuminen kalliimpaa. Hallinnollisilla toimilla voidaan kuitenkin vaikuttaa hintoihin tarjonnan määrän kautta ja siinä voidaan myös onnistua kuten Oulun esimerkki osoittaa. Helsingin yhtälö, jossa yhdistyy suurin koko ja voimakkain sääntely, on tietysti muuttajan kannalta hankala. Oulun hyvä asioiden hoito puolestaan tiedetään jo käytännön kokemuksesta.

[1] Oikarinen, E. & Peltola, R. & Valtonen, E. (2014): Regional variation in the elasticity of supply of housing, and its determinants: The case of a small sparsely populated country. Discussion Paper No. 91. Turku.