Olin Kuopiossa Elävät kaupunkikeskustat ry:n vuosiseminaarissa puhumassa tämän blogin otsikkoaiheesta. Yhdistys kokoaa saman pöydän ääreen kaupungit, kiinteistökehittäjät ja –omistajat, keskustojen kehittämisorganisaatiot sekä muut kaupunkikeskustoista kiinnostuneet.

Minkälaiset kaupungit ja keskustat ovat investoijien kannalta houkuttelevia? Asuntosijoittaja tarkastelee asiaa eri näkökulmasta kuin toimistokiinteistöön sijoittava, mutta joitain yleisiä ja yhteisiä tekijöitä on olemassa. Kaupungin tai kaupunkiseudun väestön kasvu on yksi tärkeä tekijä, erityisen hyvä mittari on työllisten muuttovoitto, koska sillä on monia kerrannaisvaikutuksia aluetalouteen.

Edelliseen kytkeytyy ostovoiman kehitys, mutta se ei silti ole sama asia kuin kuluttamisen tyylit ja ostokäyttäytyminen. Tampereen kaupunkiseudun ostovoima on kehittynyt hyvin, mutta suhteellisesti ottaen se ei suosi muotikauppaa. Elinkeinorakenne on aina tärkeä mittari. Yhden teollisuuslaitoksen tai teollisuudenalan hallitsemat kaupungit ovat riskialttiimpia kuin monipuolisen elinkeinorakenteen kaupungit. Yhden toimialan murros voi vaikuttaa rajusti tilojen kysyntään ja ostovoimaan.

Saavutettavuus on aina tärkeä tekijä, sekä sisäinen että ulkoinen. Ulkoinen saavutettavuus tarkoittaa pääsyä esimerkiksi kaupungin keskustaan, sisäinen liikkumisen sujuvuutta keskustan sisällä. Nämä ovat myös paikalliskulttuuriin liittyviä kysymyksiä. Porin Tekunkorpi, joka on huomattavan lähellä keskustaa, on nimensä mukaisesti korvessa. Helsinkiläisten mielestä Tampereen keskustaan pääsee helposti autolla ja pysäköinti Euroopan parhaaksi valitussa luolassa on halpaa. Tamperelaisautoilijoiden valitusvirsi pysäköinnin kalleudesta puolestaan lähes tukkii sosiaalisen median.

Kaupungin harjoittaman kaavoitus- ja elinkeinopolitiikan pitkäjänteisyys, ennakoitavuus ja luotettavuus ovat keskeisiä tekijöitä. Jos linjana on keskustan vahvistaminen ja kaupallisten palveluiden keskittäminen sinne, ei kauppakeskusinvestorin luottamusta kaupunkiin lisää, jos vuoden päästä ryhdytään yllättäen kaavoittamaan peltomarkettia. Keskustan ulkopuolisen kauppakeskittymän rakentamiskustannukset ovat merkittävästi ydinkeskustaa halvemmat. Keskustassa kaupunkikuvavaatimukset ja rakenteelliset pysäköintiratkaisut nostavat rakentamisen hintaa. Pienemmissä ja keskisuurissa kaupungeissa liiketilojen vuokrataso kuitenkaan välttämättä noudata samaa suhdetta, jolloin keskustan investoinneilta menee pohja.

Tärkeää on myös viranomaisyhteistyön sujuvuus. Onko kaavoitus tehokasta ja lupakäsittely nopeaa vai onko tilanne se, Kuopion asuntotoimenjohtajaa Hannu Harjunheimon mainiota vitsiä siteeratakseni, että kaavoja saa odottaessa. Hannun vitsi liittyi erääseen kahdeksan vuotta työn alla olleeseen kaavaan.
Kaupungin näkökulmasta valtio on keskeinen investoija, erityisesti liikenneinfran osalta. Nyt valtion budjetissa olevien Pisararadan, Espoon Länsimetron ja Tampereen ratikan yhteydessä aloitettu uusi käytäntö, jossa tehdään sitovat sopimukset maankäytöstä ja kaavoituksesta, on oikein ja viisasta. Valtion investointien osalta hyvän hyöty/kustannus –suhteen lisäksi tarvitaan aina lobbausvoimaa. Kuopiossa moottoritiekin ovat hyvässä kunnossa.