Väestö pakkautuu pääkaupunkiseudulle – miltä näyttävät kiinteistömarkkinat vuonna 2030?

Ei ole uusia asia, että muuttoliike ja väestön kasvu ovat viimeiset 15 vuotta keskittyneet suurille kaupunkiseuduille kasvunopeuden vaihdellessa tapauskohtaisesti. Erityisesti suurten kaupunkien kehyskunnat ovat kasvaneet, mutta nyt on nähtävissä merkkejä siitä, että suunta muuttuu kohti selkeästi kaupunkimaisia ympäristöjä. Mikäli seuraamme Ruotsin kehitystä, vuoteen 2030 mennessä 500 000 – 600 000 ihmistä muuttaa edelleen kasvaville kaupunkiseuduille. En usko, että sellaista hallitusta tulee, joka lupaa pitää koko maan asuttuna ja pysäyttää nykyisen keskittymiskehityksen.

Vuosia jatkunut yhdyskuntarakenteiden hajautuminen on ainakin kaavoittajien ja kuntapäättäjien puheissa kääntynyt kohti yhdyskuntarakenteiden tiivistämistä. Jälkijunassa toki tullaan, esimerkkiä ovat näyttäneet monet eurooppalaiset suuret kaupungit kuten Amsterdam, Tukholma, Kööpenhamina ja Hampuri. Ne kaikki tiivistävät, täydentävät ja muuttavat alueiden käyttötarkoitukisa. Samaa tavoitellaan Helsingin kaupungin huolellisesti laaditussa ja paikoin suorastaan innostavassa 2050 kaavavisiossa.

Kun tähän kehitykseen lisätään kaupan käsillä oleva rakennemuutos – verkkokauppahan tuli yllättäen – ja kaiken työn muuttuminen palvelu- ja asiantuntijavaltaiseksi, kiinteistömarkkinoiden kehitystä seuraavan 15 vuoden aikana on todella vaikea ennakoida. Tämän olin kuitenkin luvannut tehdä pääkaupunkiseudun osalta erään nimeltä mainitsemattoman pankin sijoittaja-asiakkaille suunnatussa tilaisuudessa.

Asuntomarkkinoiden kehitystä voidaan ennakoida väestönkasvun, muuttoliikkeen (ml. maahanmuutto) ja kotitalouksien koon muutoksen perusteella. Parhaan analyysin aiheesta tarjoaa VTT Asuntotuotanto 2030 –raportissaan, jonka eri skenaarioissa Helsingin seudun kappalemääräinen asuntotuotantotarve vuoteen 2030 mennessä vaihtelee 179 000 ja 206 000 asunnon välillä. Jo nyt yhden hengen asuntokuntien määrä on Helsingissä on lähes 50 prosenttia, Vantaalla se on noussut lähelle 40 prosenttia ja Espoossakin 35 prosenttia. On kiinnostavaa seurata miten kauan Helsinki pitää kiinni suurehkosta keskipinta-alavaatimuksestaan uudistuotannossa ja taistelee markkinoita vastaan.

Tyhjiä toimistotiloja pääkaupunkiseudulla on noin miljoona neliötä, josta osa on vanhanaikaisia ja väärässä paikassa. Samanaikaisesti siirrytään moderneihin tiloihin, joissa on nykyistä suurempi tilatehokkuus. Uuden toimistotilan tarvetta vähentävät myös etätyö ja mobiili työ. Jos realistinen kaavavaranto on asumisessa 3-4 vuotta, toimistoissa se on huikeat 28 vuotta! Mainitun kaavavisio 2050:n tausta-aineistossa on ennakoitu toimistojen vuosittaiseksi uudisrakennustarpeeksi 23 000 kem2. Määrä tuntuu pieneltä, mutta mainitut tekijät sekä talouden alavire pitävät tason ainakin lähivuosina alhaalla.

Liiketilan kysyntää on vielä vaikeampi arvioida. Verkkokauppa on yksi vahva muutostekijä, toinen ovat tiivistämistavoitteet ja kaupan sijoittumista säätelevä tiukentunut lainsäädäntö, jotka eivät suosi peltomarketteja. Edelleen tarvitaan sosiaalisen kohtaamisen paikkoja, joita kauppakeskuksetkin ovat, mutta niiden konsepteja joudutaan uudistamaan. Yksityisen ja julkisen palvelun yhteinen tilankäyttö kasvaa kun vaikkapa kirjastot, terveyskioskit ja jopa teatterit tulevat kauppakeskuksiin. Kivijalkakaupoista riittää puhetta, mutta ennustan, että emme kovin nopeasti opi tukholmalaisten tavoille. Kaavavisio 2050 ennakoi, että vuoteen 2030 mennessä uutta liiketilaa tarvitaan Helsingin kaupungin alueelle 315 000 kem2.

Yhtä kaikki, ainakin asuntoja tarvitaan, ja paljon. Ennustan silti, että krooninen pula pienistä asunnoista jatkuu. Tarvittavan tuotantomäärän saavuttaminenkin voi olla työlästä, ainakin jos kaavavision toive toteutuu: ”Tontteja kaavoitetaan runsaasti niin ryhmä- ja omatoimirakentajille kuin pienille ja keskisuurille rakennusliikkeillekin. Uusia, joustavia toimintatapoja kehitetään rakennuttamiseen samalla kun pyritään suosimaan asukkaiden omia rakennuttamismalleja.” On vaikea nähdä, että tällä strategialla vastataan jatkuvasti kasvavaan pienten, yhden ja kahden hengen talouksien asuntojen tarpeeseen. Talouden erikoistuessa voisi ajatella niinkin, että sydänkirurgin kannattaa keskittyä kirurgin töihin, eikä häärätä rakennuttamisessa.

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s