Helsingin pormestari Juhana Vartiainen kertoi eilen (25.9.) julkaistussa tiedotteessa, että kaupunki käynnistää selvitystyön, jossa tarkastellaan ”mikä on Helsingin toimitilojen ja asuintilojen suhde tällä hetkellä. Samalla selvitetään, miten kaupungin toimilla voitaisiin konkreettisesti vaikuttaa tähän suhteeseen.”

Työn tavoitteena on helpottaa käyttötarkoitusten muutoksia ja tukea asumisen lisäämistä keskusta-alueella. Viime kuukausien keskustan tilaan liittyvässä keskustelussa on toistuvasti nostettu esiin asumisen lisääminen yhtenä mahdollisuutena kasvattaa elinvoimaa. Ottaen huomioon, että varsinkin aivan ydinkeskustassa asuntojen uudistuotannon mahdollisuudet ovat rajalliset, konversiot eli käyttötarkoituksen muutokset tarjoavat yhden vaihtoehdon asumisen lisäämiseen.

Hybridityö tuli jäädäkseen – tilojen luonne ja käyttö muuttuvat

Koronapandemian myötä siirryttiin laajasti etätyöhön ja sekä etätyö että monipaikkaisuus ovat tulleet jäädäkseen ja vaikuttavat merkittävästi toimistojen käyttöasteeseen. Vaikka toimistoille onkin palattu, monet organisaatiot pohtivat edelleen itselleen sopivia etä- ja läsnätyön käytäntöjä sekä tarvittavien tilojen määrää.

Jo ennen pandemiaa oli useamman vuoden ajan siirrytty tehokkaampiin tiloihin neliötä työntekijää kohden laskettuna, mutta nyt pohditaan aiempaa tarkemmin minkälaisia tehtäviä tehdään toimistolla ja minkälaisia tiloja se edellyttää. Varsinkin tiimien yhteiseen työskentelyyn ja asiakastapaamisiin liittyviä tiloja tarvitaan, kiinteitä työpisteitä ei niinkään. Pienemmissä neliöissä voi siis työskennellä aikaisempaa enemmän ihmisiä, ainakin tilastollisesti, ja tämä vapauttaa tilaa muuhun käyttöön.

Voimassa olevassa yleiskaavassa periaatteena keskusta-alueilla (C1) on ollut, että liike- ja toimistotilan kokonaismäärän ei tulisi vähentyä. Pormestarin aloite näyttäisi viittaavan siihen suuntaan, että nyt voitaisiin neliöiden sijaan tarkastella työpaikkakehitystä neliöiden sijaan, mikä on ehdottoman tervetullutta ja kannatettavaa.

Monipuolinen elinkeinorakenne lisää keskustan elävyyttä

Kirjoitin kuukausi sitten mielenkiintoisesta McKinsey Globalin kattavasta analyysista, jonka mukaan parhaiten koronasta olivat toipuneet kaupungit, joiden keskustojen rakenne oli monipuolinen sekä toimintojen että elinkeinorakenteen osalta. Elinvoiman kasvun myötä sekoittunut yhdyskuntarakenne on myös resilientimpi eli kriisinkestävämpi. Ja yleinen elämänkokemuskin sanoo, että tyhjä toimistotalo ei juuri elävyyttä lisää.

Käyttötarkoituksen muutokset ovat vaativia niin teknisesti kuin taloudellisestikin ja jokainen on ainutkertainen tapauksensa. Sinänsä hienoja esimerkkejä on useita, mutta mainitsen vaikkapa entisen Sammon pääkonttorin (Vuorimiehenkatu) tai Wärtsilän vanhan pääkonttorin (Munkkisaari). Sammon pääkonttorista tekee erityisen mielenkiintoisen se, että ennen Sampoa se oli asumiskäytössä. Tämä kuvaa hyvin yleisemminkin kaupunkien kykyä mukautua ympäristön muutokseen. Joskin mukautuminen tapahtuu helpommin arvokkailla alueilla.

Joskus purku on taloudellisesti ainoa mahdollinen ratkaisu

Joissakin tapauksissa tyhjän rakennuksen konversio voi osoittautua taloudellisesti mahdottomaksi. Saneerauksen kustannukset voivat olla tulevaan tuottoon nähden liian kalliit, toisinaan lähtötilanteen tasearvo on liian korkea, jotta edellytykset täyttyisivät. Näissä tapauksissa purkaminen voi olla ainoa toimiva ratkaisu, vaikka lähtökohtaisesti korjaaminen ja konversiot ovatkin etusijalle kiertotalousmielessä.

Purkamisen tapauksessa on laadittava yksityiskohtaiset C02-vertailulaskelmat ja pyrittävä minimoimaan uudisrakennuksen elinkaaren päästöt. Erittäin kannustettavaa on hyödyntää purettavan rakennuksen käyttökelpoisia osia joko kyseisessä hankkeessa tai lähelle sijoittuvassa hankkeessa. Rakennusosien hyödyntämisessä Aleksi 13 saneeraus käyttötarkoituksen muutos on erinomainen esimerkki. Kesällä hankkeeseen kävi työmaalla tutustumassa itse Hollannin ympäristöministeri, ensi viikolla on tulossa belgialainen asiantuntijaryhmä.

Officeverse muodostuu kaikista työnteon paikoista

Asumisen lisääminen on todennäköisesti hyvä keskustan elävöittämisen kannalta, mutta toimistoja ja työpaikkoja tarvitaan. Sinänsä pääkaupunkiseudulla on miljoonia neliöitä kaavoitettuja toimistotontteja, mutta kaupungit joutuvat pohtimaan myös ovatko ne oikeassa paikassa. Tämän päivän ja huomisen asiantuntijoiden työpaikat tulevat olemaan urbaaneissa ympäristöissä, joissa toimistojen ohessa on palveluita, tapahtumia, kauppaa ja asumista.

Toimistojen sijaan voisi jatkossa puhua hieman laajemmin asiantuntijatyön ympäristöistä kuten Bob Johansen ja kumppanit tekevät mainiossa teoksessaan Office Shock kutsuessaan kokonaisuutta termillä officeverse. Officeversellä kirjoittajat tarkoittavat työskentely-ympäristön kokonaisuutta, joka voi pitää sisällään kotitoimiston, perinteisen toimiston, kahvilan, kirjaston tai muun jaetun tilan tai työskentelyn asiakkaan luona Mutta siitä lisää toisella kertaa.