Helsingin kaupunkisuunnittelulautakunnan puheenjohtaja Risto Rautava esitti päivän aviisissa (HS 20.12) mielenkiintoisen ajatuksen tavanomaista reippaammasta lähiöiden täydennysrakentamista, johon liittyisi myös vanhojen kerrostalojen purkamista. Esimerkki oli Mellunmäestä, jossa ideana oli kahden talon purkaminen ja koko rakennusoikeuden viisinkertaistaminen. Taloyhtiön laskelmien mukaan nykyiset asukkaat saisivat uudet asunnot putkiremontin hinnalla.

Epäilen ajatusta kahdesta syystä: kustannusyhtälö vaikuttaa hankalalta ja itse ajatus kohtelee kansalaisia eriarvoistavasti. Rakennuttaja ei maksa kovin montaa sataa euroa rakennusoikeudesta neliöltä Itä-Helsingin lähiöissä. Vaikka rakennusoikeus viisinkertaistuisi ja kaupunki ei ottaisi kaavoituskorvausta (kuten ei otakaan alle 1 milj. € arvonnousussa), lisäkustannuksiksi tulisivat purkaminen ja paikasta riippuen jonkinlaisien rakenteellisen pysäköinnin toteuttaminen. Jos vielä 20 % asuntopinta-alasta pitäisi myydä putkiremontin neliöhinnalla vanhoille asukkaille, loppujen asuntojen myyntihintojen pitäisi olla todella korkeat.

Jos kustannusyhtälö kuitenkin saataisiin toimimaan, herää kysymys siitä, onko oikein, että kaupungin kynänkäytöllä minä saisin vaihtaa remonttia kaipaavan vanhan kerrostaloasunnon nykymääräyksillä toteutettuun uuteen putkiremontin kokoisella välirahalla. Tarjotaanko kaikille vastaava mahdollisuus?

Voidaan ajatella, että yhdyskuntarakenteen tiivistäminen on niin hyvä tavoite, että kaupungin kannattaa sitä kaavoituksellisesti edistää ja luopua kaavoituskorvauksista. Koska eri taloyhtiöiden tonteilla on erilaiset mahdollisuudet täydennysrakentamiseen ja koska täydentämistä, pysäköinnin järjestämistä ja palveluiden kehittämistä on järkevää tarkastella pikemminkin useamman korttelin tai jopa kaupunginosan tasolla, ei pitäisi edetä tonttikohtaisesti. Sen sijaan voitaisiin tehdä aluetasoinen suunnitelma täydennyspaikoista, pysäköintilaitosten sijainneista ja uusien kaupallisten palveluiden sijoittamisesta. Koska jonkun tontille osuu lisärakentamista ja toisen tontille pysäköintilaitos, rakennusoikeuksien myynnistä tulevat tuotot pitäisi jakaa jonkinlaisella tasa-arvoperiaatteella taloyhtiöiden kesken. Kukin taloyhtiö voi sitten päättää käyttääkö rahat remonttiin vai rakennuttaako uuden talon.

Ongelmaksi jää se, että kukaan rakennuttaja ei osta tällaista rakennusoikeutta kerralla, mutta toisaalta pysäköintiratkaisut täytyisi toteuttaa alkuvaiheessa ja taloyhtiöt tarvitsevat rahat saneeraukseen suhteellisen nopeasti. Tällainen tase on vain kaupungilla, joka voisi toimia valituilla alueilla kehitysyhtiöiden kautta kuten vaikkapa Hampurin HafenCityssä tai Kööpenhaminan NordHavnissa toimitaan (tosin molemmissa on kyse alueen uudelleen käytössä). Kehitysyhtiö ostaisi rakennusoikeuden kerralla ja myisi sitä sitten eteenpäin pidemmällä aikavälillä toteuttaen myös pysäköintiratkaisut. Se olisi uskottava neuvottelukumppani myös kaupallisten palveluyritysten suuntaan.

Tampereen Tammelassa pohdittiin jo muutama vuosi sitten täydennysrakentamista, mutta kokonaisvaltaista ratkaisua ei löytynyt. Osa taloyhtiöistä vastusti ylipäätään täydennysrakentamista, vaikka siitä olisi ollutkin taloudellista hyötyä. Tämä asia voidaan ratkaista niin, että kaavoitetaan lisää rakennusoikeutta joka tapauksessa, mutta että haluttomat jäävät kokonaiskonseptista pois ja jos tulevat myöhemmin mukaan, joutuvat osallistumaan yhteisiin kustannuksiin. Tammelan sijainti lähellä keskustaa olisi mahdollistanut korkeahkon hinnan rakennusoikeudesta.