Kaupungit jatkoivat kasvuaan vähemmän yllättävästi myös vuonna 2023, esimerkiksi Espoo, Helsinki ja Tampere jopa ennätyksellistä vauhtia. Vastaavasti paljon puhuttu monipaikkaisuus ei ole kasvanut kodin ulkopuolisilla yöpymisillä mitattuna vuoden lopulla julkaistun Asukasbarometri 2022 mukaan lainkaan vuodesta 2016.

Samaisen perusteellisen tutkimuksen mukaan 23 prosenttia työssäkäyvistä tekee työajastaan alle puolet etätyötä, 15 prosenttia 3-4 päivää viikossa ja 7 prosenttia koko ajan.

Tämä kaikki tarkoittaa sitä, että nykyisestä markkinatilanteesta huolimatta kaupunkeihin tarvitaan ennen pitkää lisää asuntoja. Toisaalta toimistojen osalta monille organisaatioille riittävät pienemmät, mutta houkuttelevat tilat, joten vajaakäyttöäkin tulee edelleen olemaan.

Ilmaston ja biodiversiteetin näkökulmasta olemassa olevaa rakennuskantaa pitäisi ylläpitää ja korjata. Käyttötarkoituksen muutoksia eli konversioita pitäisi suosia, purkaa harkiten ja hyödyntää purettavien rakennusten osat ja komponentit mahdollisimman hyvin. Uudisrakentamisen on oltava vähäpäästöistä, mitä se useimmiten ja yhä enenevässä määrin onkin.

Uusiutuminen kuuluu kaupunkiin

Kaupunkeja on ollut yli 6000 vuotta ja ne ovat luonteeltaan kerroksellisia, resilienttejä ja uudistumiskykyisiä. Kaupunkirakentamisen kiertotalous – korjaaminen, konversiot, osien uudelleen käyttö – ei ole sinänsä uusi asia, niin on tehty aina, johtuen talouteen ja materiaaleihin liittyvästä niukkuudesta. Sotien jälkeisen Suomen vaurastuessa materiaalien uudelleen käytön osaaminen on huvennut ja konversiota on jarrutettu kaavoituksessa funktionaalisen kaupunkisuunnittelun hengessä. Konversioiden osalta tuulet näyttäisivät olevan kääntymässä.

Haluttiin tai ei, taloudellinen näkökulma on aina mukana kiertotaloudessa. Vaikka lähiön kerrostalon energiatehokuutta olisi järkevää parantaa, asunnon arvoa vähäisesti kasvattavaan putkiremonttiin asukkailla ei ole aina ole varaa tai halua, eikä pankkikaan välttämättä anna lainaa. Kuitenkin yli 70 prosenttia rakennetun ympäristön päästöistä tulee olemassa olevan rakennuskannan käytöstä.

Tyhjän rakennuksen konversio voi osoittautua taloudellisesti mahdottomaksi. Saneerauksen kustannukset voivat olla tulevaan tuottoon nähden liian suuret, toisinaan lähtötilanteen tasearvo on liian korkea, jotta edellytykset täyttyisivät. Käytännön kokemus osoittaa, että esimerkiksi toimistosta asunnoksi -konversiot toimivat taloudellisesti parhaiten suhteellisen arvokkailla alueilla.

Joissakin tapauksissa investoinnit teknisesti heikkoon kiinteistökantaan ovat resurssien haaskausta hyvissä joukkoliikennesijainneissa, joissa purkavalla saneerauksella voidaan merkittävästi kasvattaa tiiviyttä.

Urbaanit kesannot kasvattavat yrityksiä ja kehittävät aluetta

Jo edesmennyt Tampereen teknillisen yliopiston arkkitehtuurin professori Terttu Pakarinen lanseerasi viitisentoista vuotta sitten termin urbaani kesanto, jolla hän viittasi tyypillisesti teollisuudelta vapautuneisiin edullisiin tiloihin, jossa uudenlaiset toiminnot ”hautuivat” ja kehittyivät.

Tampereella tällainen kesanto oli Finlaysonin tehdasalue, jossa monet ICT- ja viestintäyritykset kasvoivat ja kehittyivät alueen saneerauksen tahdissa. Kiinteistön omistajan kannalta urbaani kesanto on oikeastaan välivaihe, lähtökohtaisesti kesanto ei ole lopullinen ratkaisu, koska se johtaa pitkittyessään ali-investointeihin ja rapistumiseen. Kiinnostavassa kaupungissa pitää kuitenkin kesantoja olla.

Purkaminenkin on olla kestävä vaihtoehto

Joskus kesanto, tyhjä toimistorakennus ilman käyttäjiä tai asuinkerrostalo on tullut tiensä päähän, joka teknisistä tai taloudellisista tai usein molemmista syistä johtuen. Silloin vaihtoehdoksi jää purkaminen ja sijainnin olemassa olevan infrastruktuurin hyödyntäminen uudisrakentamisen osana.

Purkamisen tapauksessa on tehtävä huolellinen analyysi käyttökelpoisista rakennusosista ja pyrittävä käyttämään ne ensisijaisesti tontilla. Vertailukelpoiset CO₂-laskelmat pitää luonnollisesti tehdä. Uuden suunnittelun lähtökohdat muuttuvat vaativammaksi, kun on lähdettävä siitä, mitä on jo käsissä ja käytettävissä.

Rakennusosien uudelleen käytön kasvattaminen ja tehostaminen edellyttävät käytettyjen osien markkinapaikkoja, hyväksymismenettelyjen kehittämistä ja lainsäädäntöä, mutta myös uutta otetta purkamiseen, suunnitteluun ja rakentamiseen.

Kiertotalouden periaattein toteutettu purku ja uudisrakentaminen on kaupunkiympäristön kannalta parempi ratkaisu kuin tilojen pitäminen tyhjänä ja samanaikainen rakentaminen neitseelliselle alueelle.