McKinsey Global Institute julkaisi kuukausi sitten kiinnostavan raportin yhdeksän ”superstar” kaupungin kiinteistömarkkinoista pandemian ajalta ja sen jälkeisestä tilanteesta. Empty spaces and hybrid places -raportti myös ennakoi niiden kehitystä vuoteen 2030. Tutkitut kaupungit olivat Beijing, Houston, Lontoo, New York, Pariisi, München, San Francisco, Shanghai ja Tokio. Kaupungilla raportissa tarkoitettiin metropolia, joka koostuu urbaanista ytimestä ja sitä ympäröivistä lähiöistä.

Erityisesti toimistomarkkinoiden näkökulmasta merkittävää on havainto etätyön pysyvyydestä: vastaajat työskentelivät toimistolla keskimäärin 3,5 päivää viikossa – sama taso vuonna vuotta aikaisemmin 2022 –  työntekijöiden itsensä toivoma määrä oli 3,2 päivää. Toimialat erosivat keskenään, vähiten toimistolla olivat asiantuntipalveluissa (3 päivää) ja informaatiopalveluissa työskentelevät (3,1) ja maataloudessa sekä kaivostoiminnassa työskentelevät (3,8). Vuosien 2019-2022 välillä toimistoissa työskentely väheni keskimäärin 30 prosenttia. Vuoteen 2030 mennessä arvioitiin toimistotarpeen vähenevän 13 prosenttia nykyiseen verrattuna. Jatkossa entistä tärkeämpää on toimistojen laatu, sopivuus tiimityöhön ja hyvä saavutettavuus.

Toimistopainotteiset kalliin asumisen alueet menettivät väkeä

Tutkitut kaupungit menettivät pandemian aikana väestöä asumiskustannuksiltaan edullisimmille alueille. Eroja olisi silti jopa naapurustotasolla. Eniten ihmisiä muutti pois alueilta, jotka olivat asiantuntijapalveluvaltaisia ja toimistopainotteisia. Esimerkiksi Manhattanilla Financial districtin asukkaat muuttivat pois useammin kuin Lower East Siden asukkaat.

Raportti tyypitteli kaupunkeja kahden akselin nelikentällä, jossa business mix kuvasi tietotalouden (knowledge economy) osuutta ja urbaani rakenne toimistojen suhteellista osuutta sekä asuntojen korkeaa hintaeroa ytimen ja ympäröivien alueiden välillä. Eniten harmia pandemian aikana saivat New York ja San Francisco, joissa toimistovetoisessa ytimessä on paljon tietotalouden yrityksiä ja asuntojen hintaero suhteessa ympäristöön suuri. Vähiten puolestaan kärsivät Houston, Tokio ja München, jossa yhdyskuntarakenne on monipuolisempi, tietotalous ei niin hallitseva ja asuntojen hintaero suhteessa ympäristöön pieni.

Kuten tunnettua vähittäiskauppa kärsi pandemiasta ja verkkokauppa kasvoi nopeasti, tosin sen kasvu on sittemmin tasaantunut. Kiinnostavaa on, että jalankulku kauppojen läheisyydessä on monissa kaupungeissa palautunut, parhaimmillaan jopa pandemiaa edeltävälle tasolle. lYeisesti ottaen palautuminen on ollut parempaa lähiöissä kuin urbaanissa ytimessä. Vuoteen 2030 mennessä vähittäiskaupan tarvitseman tilan ennakoidaan vähenevän 9 prosenttia. Asuntokysyntä puolestaan kasvaa vuoteen 2030 mennessä muualla, paitsi San Franciscossa ja Pariisissa. Yleisesti ottaen asuntokysyntä olisi vuonna 2030 10 prosenttia nyt ennakoitua suurempaa, mutta pandemia siirsi kasvukäyrää alemmaksi.

Monipuoliset ympäristöt pitävät parhaiten pintansa

Raportti antaa hyvinkin yksityiskohtaisen kuvan kaikkien tutkittujen kaupunkien kiinteistömarkkinasta. Se antaa myös konkreettisia suosituksia kaupunkien ja kiinteistöjen kehittäjille.

Yleisohjeena on kehittää monipuolisia mixed use -tyyppisiä naapurustoja ja välttää pelkää toimistovetoisuutta. Vastaavasti monipuolinen toimialarakenne tarjoaa suojaa yllättäviä tapahtumia vastaan. Yksittäisen kiinteistön tasolla muuntojoustavuus ja mahdollisuus muuttaa käyttötarkoitusta tuo turvaa. Kerrostasolla taas suositellaan modulaarisuutta ja jopa rinnakkaisia käyttöjä.

Yhdysvalloissa superstar-kaupungit menettävät osaajia

New York Timesin erinomainen The Daily -podcast käsitteli kesäkuussa Yhdysvaltain suurten kaupunkien asuntomarkkinoita ja muuttoliikettä. Tulokset olivat saman suuntaisia. Muutamien suurten kaupunkien, erityisesti San Franciscon, mahdottoman korkeat asuntojen hinnat tekevät elämän sietämättömäksi myös koulutetuille ja hyvin tienaaville. Edes kuusinumeroiset vuosiansiot eivät mahdollista oman asunnon hankintaa, vaan unelma karkaa koko ajan kauemmas säästämisestä huolimatta. Esimerkiksi juuri San Francisco on muuttunut piilaakson imusta huolimatta koulutettujen tietotyöläisten osalta nettohäviäjäksi; enemmän osaajia muuttaa pois kuin sisään.

Etätyö osaltaan on mahdollistanut muuton, mutta etätyöläiset ovat osaltaan myös tuovat next tier -kaupunkeihin elinvoimaa: potentiaalisia työntekijöitä paikallisille yrityksille ja käyttäjiä monille palveluille. Esimerkkeinä nousevista kaupungeista mainittiin San Antonio, Tampa, Dallas ja jopa Nashville. Ilmastokin on miellyttävämpi kuin New Yorkissa.

Mitä Suomen pitäisi oppia?

Supertähtiä ei voi oikein verrata suomalaisiin kaupunkeihin, joskin München ja Helsinki metropoleina nyt ovat jollakin tavalla samaa sarjaa. Asumisen kalleus on ainakin yksi yhteinen tekijä Helsingin ja joidenkin supertähtien välillä.

Ongelmana on, jos palveluammateissa tai matalapalkkaisilla asiantuntija-aloilla toimivilla ei ole mahdollista asua kaupungissa. Useimmille koulutuille Helsingin seutu mahdollistaa vielä useita mahdollisuuksia omannäköiseen omistusasumiseen, mutta globaaleja signaaleja kannattaa seurata tarkkaan. Vastaavasti myös mixed use -naapurustojen kehittäminen kannattaa ottaa vakavasti.

Pääkaupunkiseudulle 2-3 viikossa helposti pendelöitävien kaupunkien kannattaa myös arvioida mahdollisuutensa tarttua tilaisuuteen. Jos kaupunkiseudulla on tarjota monipuolista osaajapoolia, on yrityksiäkin helpompi houkutella sijoittamaan toimintojaan pääkaupunkiseudun ulkopuolelle.

Kaupunkien invest promotion -aktiviteeteissa kannattaa lisäksi keskittyä kehittämään koulutetulle väelle kiinnostavaa elämäntyyliä: kahviloita, ravintoloita, tapahtumia ja monipuolisia liikuntamahdollisuuksia mixed use -naapurustoissa. Näitä ei kannata laiminlyödä. Pääkaupunkiseudulla asuva saattaa vaihtaa töölöläiskaksion perheasuntoon Turun Vasaramäessä, mutta ei hän silti elämäntapaansa aio vaihtaa.