Asuntojen hintadifferointi lisääntyy ja se on hyvä asia

Keskustelu asumisesta ja asuntopolitiikasta on perinteiseen keskikesän tyyliin ollut taas aktiivista ja monipuolista. Professori Mari Vaattovaara kumppaneineen käsittelee aihetta laajasti Kaupunki politiikassa -teoksessaan ja myös Helsingin Sanomat on tuottanut erinomaista journalismia liittyen vaikkapa YIT:n Sompasaaressa toteuttamaan kerrostaloon, jossa muutamassa asunnossa on kansakunnan arkkitehtejä järkyttänyt ulkoikkunaton huone (HS 10.7.), tai taloyhtiöiden vaikeuksiin saada remontteihinsa lainoja (HS 11.7.). MustReadin Heikki Pursiainen puolestaan muistutti aiheellisesti mainiossa kirjoituksessaan, että kaupunkipolitiikassakin näkyvät poliittiset ideologiat aivan vastaavasti kuin muillakin yhteiskunnallisen toiminnan lohkoilla. Eikä vain poliittiset mielipiteet, vaan myös asiantuntijoiden henkilökohtaiset mieltymykset.

Meillä säännellään asuntorakentamista monin tavoin niin lainsäädännön, kaavoituksen kuin erilaisten paikallisten määräysten keinoin. Lisäksi segregaation eston nimissä on pyritty sekoittamaan asukkaita sosio-ekonomisen perustein. Lähiöiden voimakas rakentaminen kesti 1960- luvulta aina 80-luvulle, ja johti osaltaan tyyliltään ja ulkoasultaan melko samankaltaisiin naapurustoihin. Kaikki tämä on tuottanut hieman tasapaksua tuotantoa ja toisaalta muutamia pyrkimyksiä erilaistaa naapurustoja on pidetty helposti elitistisinä.

Pitääkö jokaisen asunnon sopia kaikille ihmisille?

Kaikkien pitäisi sopia kaikille, mikä tulee hyvin esiin Sompasaaren tapauksessa. Asiantuntijoiden mielestä mainittua ratkaisua ei pitäisi hyväksyä, vaikka asunnon ostanut pariskunta vaikuttaa oikein tyytyväiseltä. Fiksunoloinen korkeasti koulutettu pariskunta ei varsinaisesti vaikuttanut uhrilta, joka olisi vastentahtoisesti jallitettu ikkunattoman makuuhuoneen omistajiksi. Aalto yliopiston professori Pekka Mattila ihmettelikin sosiaalisessa mediassa tutkijatohtori ja arkkitehti Henrika Pihlajaniemen lausuntoa, jossa tämä kertoi heräävänsä mielellään luonnonvalon vähitellen kirkastamaan huoneeseen, että voiko tästä tutkijan omasta kokemuksesta yleistää kaikkia koskevan normin. Vaimoni on huono nukkuja ja meillä nähdään paljon vaivaa makuuhuoneen pimentämiseen. Kesäkuinen aamukolmen auringonnousun kirkastama makuuhuone saisi rouva Puolison hyppimään seinille.

Jollekin tällainen ratkaisu voi olla hyvä ja kun asuntoa joskus myy, sen luultavasti ostaa joku samaa ominaisuutta arvostava. Tai sillä on vaikutusta tulevan myyntihintaan, suuntaan tai toiseen, ostajasta riippuen. Kaupan jugurttihyllyssä on kymmeniä tai satoja vaihtoehtoja: soijapohjaisesta mangosta perinteiseen hedelmäpommiin. Miksi asunnon pitäisi olla geneerinen tuote, joka toimii sellaisenaan kaikille ihmisille? Voivathan Sompasaaren ikkunattoman makuuhuoneen seuraavat asukkaat tehdä makuuhuoneen ja olohuoneen väliseen seinään vaikkapa koko seinän kokoisen valoaukon, josta nauttia auringonnoususta. Tai ehkä tämä asunto siirtyy vaimoni kaltaiselle herkkäuniselle henkilölle, joka arvostaa hyviä yöunia – pimeässä.

Itse asiassa ennustankin, että asuntojen hintadifferointi tulee kasvamaan. Kaupunki politiikassa -kirjoittajat kysyvät – aivan oikein – onko laadukkaan kaupunkiympäristön kehittämisen näkökulmasta perusteltua rakentaa kaupungin reuna-alueille sijoittajaomistukseen ”yksiötaloja”, joista ilmiselvästi muotoutuu läpikulkupaikkoja. Toisaalta voisi ajatella, että on hyvä, että muuttajille on tarjolla helposti hankittava vuokrakohde hyvien joukkoliikenneyhteyksien ääreltä, mistä käsin voi tutustua kaupunkiseutuun ja pohtia seuraavaa sijaintia. Todennäköisesti kohteen luonne näkyy myös vuokran tasossa. Mutta jos sijoittaja tyytyy tuottoon ja vuokralainen vuokraan ja asumisen laatuun, mikä on ongelma?

Miten remontoida asunto-osakeyhtiöt, jos lainaa ei saa tai korjaus ei kannata?

Mielenkiintoinen oli myös juttu asunto-osakeyhtiöiden vaikeuksista saada korjauslainoja. Asia ei sinänsä ole uusi, Hypon Ari Pauna ja Juhana Brotherus ovat pitäneet rahoituskysymyksiä systemaattisesti esillä jo vuosia. Ongelma lienee kasvamassa kahdesta syystä eli toisaalta korjausikään tulevan rakennuskannan suuresta määrästä ja toisaalta taantuvien alueiden heikoista markkinoista.

Ehkä aikaisemmin ajateltiin asuntoa ostaessa itse asuntoa, mutta nyt on ajateltava yhä enemmän taloyhtiötä ja sen kuntoa, korjausvelan määrää, omistuksen rakennetta ja tietysti sijaintia. Isännöitsijäliiton toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva nosti esiin, että sijoittajat saattavatkin olla omistaja-asukkaita halukkaampia huolehtimaan ylläpidosta. Ehkä viesti oli myös se, että viime kädessä sinä olet asunto-osakeyhtiö. Tulemme näkemään hintojen voimakkaampaa vaihtelua alueiden sisällä taloyhtiön kunnosta riippuen. Ja se on hyvä asia, sillä tehtyjen remonttien pitäisi vaikuttaa asuntojen hintaan.

Viime aikoina eräät keskustelijat ovat olleet sillä kannalla, että oikeastaan ei pitäisi rakentaa uutta lainkaan, ainoastaan korjata. Suomessa uudisrakentamisen päästöt ovat vuositasolla noin 3 miljoonan tonnia CO2-ekvivalenttia ja korjauksen 1 miljoona. Uudisrakentamisen vähentäminen lisää korjauksen tarvetta eli kasvattaa sen päästöjä. Molempia joudutan tekemään, mutta korjausvelka tuo mielenkiintoisesti mukaan taloudellisen näkökulman, joka tietysti aina on läsnä, vaikkakin se helposti sivuutetaan.

Otetaanpa esimerkki hienosta lähiöstä Helsingin Siltamäestä. Asuntojen velattomat myyntihinnat liikkunevat luokassa reilu 2000 euroa neliö. Jos tulossa on vaikkapa putkiremontti, julkisivuremontti ja ehkä vielä energiaremonttikin, kustannukset voivat olla toiset 1500 euroa neliöltä ja korjatun asunnon myyntihinta jää silti alle 3000 euroa neliöltä. Saako lainaa ja onko se ylipäätään edes mahdollista tai järkevää kaikille osakkaille? Ja nyt ei olla taantuvalla kaupunkiseudulla.

Tällaisissa tapauksissa vaihtoehto voi olla purkava saneeraus edellyttäen, että 4-5 kertaa suuremmalle kerrostalolle (rakennusoikeudelle) on markkinoilla kysyntää. Jos on, joudutaan vielä pohtimaan päästönäkökulmaa, johon ei ole yleispätevää vastausta, vaan täytyy tehdä laskelma, jossa otetaan huomioon purkamisen ja uudisrakentamisen elinkaaren päästöt ja verrataan niitä nykytilan päästöihin ja ylimenevän rakentamisen aiheuttamia päästöjä vastaavalle alueelle. Jo pelkkä päästötön lämmitys voi pelastaa yhtälön, muista hyödyistä kuten alueen uusista palveluiden käyttäjistä puhumattakaan.

Koronavirus pakotti meidät muuttamaan nopeasti jokapäiväisiä rutiinejamme ja siinä onnistuttiin kohtuullisen hyvin. Kallion hellahuoneet olivat ratkaisu 1930-luvun asuntopulaan, mutta ne ovat taipuneet hyvin myös tämän päivän käyttöön. Lähiöiden tilavat ARA-asunnot oli yhtä lailla aikansa toimiva ratkaisu monilapsisille perheille ja peruskorjattuina monissa kaupungeissa niissä voi asua mukavasti ja edullisesti. Viime vuodet on kaivattu urbaanimpaa ympäristöä, enkä usko ison kuvan muuttuvan. Vastaavasti kuin lähiöissä on edullista, kantakaupungeissa on kallista, ja talous on aina rajoite kaikille toimijoille, siis kunnille, rakennuttajille, sijoittajille ja asukkaille. Ilmastonmuutos ja luontokato tuovat uuden rajoitteen vaikkapa tavoiteltavien asuntokokojen tai yhdyskuntarakenteen suhteen. Toki pätevistä ratkaisuista kiistellään, myös ideologisista lähtökohdista käsin. Varsinkin asuntosuunnittelun osalta tarvitaan monipuolista keskustelua kaikki mainitut rajoitteet huomioiden. Tutkimuspuolelta nostan esiin Tampereen yliopiston Jyrki Tarpion analyyttisenä ja rakentavana keskustelijana.

5 kommenttia artikkeliin ”Asuntojen hintadifferointi lisääntyy ja se on hyvä asia

  1. Kiinnostava blogi, kiitos siitä!

    Asunto on erityinen ´tuote´ ylittäessään rakentajiensa ja käyttäjiensä eliniän ja varatessaan palan kaupunkia pitkäksi aikaa. Miksi emme pyrkisi siihen, että tuotamme tilaa, jota voi käyttää ja kalustaa monella tavalla? Se ei ole vastakkainen ajatus asuntotuotannon monipuolistamiselle, joka myös on erittäin arvokas tavoite.

    Ikkunattoman makuuhuoneen seinän voi avata valoaukoksi, mutta raitista ilmaa ei sisäseinästä saa. Pitkäikäisen tuotteen kohdalla on syytä pohtia myös tilanteita, jossa koneellinen ilmanvaihto ei syystä tai toisesta toimi.

    Jyrki Tarpio nostettu esiin analyyttisenä ja rakentavana keskustelijana, aivan totta, samaa mieltä! 🙂

    Helteistä ja hyvää kesää! 🙂

    1. Ehdottomasti siihen kannattaa pyrkiä ja oletan, että kaikki järkevät rakennuttajat siihen tähtäävätkin. Mutta ihmisillä on myös erilaisia arvostuksia kuten vaikkapa huoneiden lukumäärä vs. huoneiden koko ja markkinat huomioivat myös näitä. Ostajalle myös talous asettaa rajoitteita.
      Mitä tulee esimerkkiin ilmanvaihdon ongelmista aivan vastaavasti voi miettia haasteita, jos jostain syystä vesi tai sähkö on päiviä poikki, silloin kuivakäymälä olisi hyvä. Yllättävän vähän itse asiassa pohdittu urbaanin rakenteen haavoittuvuutta todellisissa kriisitilanteissa.

  2. Kaunis kirjoitus!

    Mielestäni arkkitehdit, eivät kaikki, mutta julkisessa keskustelussa profiloituneet, osuvat heikosti kahdessa seikassa. Toinen on ns. one size fits all -ajattelu, eli heikohko ymmärrys siitä, että asukkailla on erilaisia tarpeita ja mieltymyksiä ja he osaavat itse arvottaa nämä. Kyse ei ole siitä, etteikö valtaosa ihmisistä valitsisi läpitalon huoneistoa yhden suunnan ikkunoiden tai ikkunattoman makuuhuoneen sijaan, vaan että osalle kyse on hyvin vähän merkitsevistä asioista: ei olla valmiita maksamaan ylimääräistä joistain asunnon laatuominaisuuksista, niitä ei arvosteta. Ihmisiä on erilaisia. Jos Kalasataman tuhansista asunnoista muutamaan tulee ikkunaton makuuhuone, niin todennäköisemmin se tarkoittaa, että jokunen ihminen löytää juuri itselleen sopivan asunnon kuin että asuntorakentaminen on pilalla.

    Toinen on asunnon sisäisten laatutekijöiden yliarvostus suhteessa ulkoisiin. On täysin absurdia lukea lehdestä juttua, kuinka jossain lähiössä on asunto, jossa on arkkitehdin mielestä erinomainen pohjaratkaisu ja useamman suunnan ikkunoista näkyy metsää. Hinta 3k per neliö. Ja perään haukutaan kantakaupungissa sijaitsevaa putkiasuntoa, jonka yhdestä ikkunasta näkyy naapuritalon seinä. Hinta 9k per neliö.

    _Kyse ei ole asunnosta, kyse on elämästä._

    Tietynlainen elämä ei onnistu periferiassa ”laadukkaassakaan” asunnossa ja monilla ei ole varaa ”laadukkaaseen” asuntoon keskeisellä sijainnilla, joten he valitsevat budjettinsa puitteissa elämäänsä parhaiten sopivan asunnon.

    Paras tietysti olisi, jos voitaisiin rakentaa hyviä asuntoja kaupunkimaisen tiiviisti, mutta valitettavasti modernismihenkinen lainsäändäntö ja muu normitus sen estää. Siinä asiassa voivat ihan muut ihmiset katsoa peiliin kuin kaupunkia haluvat urbanistit.

    Välillä kyllä ihmetyttää, että ovatko kaikki julkiseen keskusteluun osallistuvat arkkitehdit illat televisiota katsovia ja omat ruokansa seitsemänä päivänä viikossa kokkaavia kotihiiriä? Mikäs siinä, jos niin haluaa elää, mutta voisi olla tyrkyttämättä samaa muille. Ei arkkitehdeillä ymmärtääkseni mitään lähetyskäskyä ole.

    1. Ei lähetyskäskyä mutta koulutus on ja sen mukana asiaan perehtyneisyyttä ja suunnitteluratkaisujen harkintakykyä. Huonoa asuntokantaa ei kannata tuottaa.

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s